Theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), trong gần 2 năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ nửa cuối năm ngoái, các doanh nghiệp BĐS rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan khi dự án đình trệ, dòng tiền tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng.

Những doanh nghiệp BĐS còn bám trụ trên thị trường đã có hành trình tái cấu trúc mạnh mẽ, nỗ lực rất lớn bằng sự kiên tâm, sáng tạo, đổi mới và thích ứng mới để đem lại những luồng sinh khí mới thúc đẩy thị trường BĐS hồi phục.

Tính đến thời điểm tháng 9/2023, những điểm sáng tích cực trên thị trường đã dần xuất hiện, tâm lý của các nhà đầu tư có dấu hiệu khôi phục tốt hơn giai đoạn trước. Tuy nhiên, có thể thấy, thị trường BĐS vẫn còn nhiều nút thắt cần được tháo gỡ.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, chủ đầu tư bị ràng buộc nhiều trách nhiệm nên họ không muốn làm nhà ở giá rẻ. Ảnh: Vũ Phạm

Ngân sách nhiều nhưng dân thiếu nhà ở

Phát biểu tại Diễn đàn BĐS Mùa Thu lần 1 do Tạp chí BĐS Việt Nam (Realtimes) tổ chức hôm nay, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng thị trường BĐS đang có nhiều vấn đề cần phải tập trung xử lý.

Thứ nhất, đất không đến nỗi thiếu, tiền cũng không thiếu, ngân sách nhiều nhưng vì sao mà sao dân thiếu nhà ở, cứ liên tục trầm lắng. Nguyên nhân chính là do vướng mắc lớn nhất hiện nay là vấn đề quản lý khi có những dự án triển khai 6 năm rồi vẫn còn nằm trên giấy.

Thứ hai, khủng hoảng của thị trường BĐS là khủng hoảng phân khúc. Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực. "Chúng ta cũng đã tập trung xử lý cho một số doanh nghiệp nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa đâu vào đâu, chưa có tiến triển nào về thủ tục, chính sách, tài chính", TS Nghĩa nói và cho rằng cần tập trung vào phân khúc này để thị trường BĐS đi lên.

Thứ ba, vấn đề tài chính, chúng ta phải có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. Nếu hiện nay ngân hàng đang thừa tiền thì có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp.

Tuy nhiên, việc thành lập quỹ tại Việt Nam hoạt động vô cùng yếu ớt, nhiều rủi ro. Nếu thành lập quỹ thì Chính phủ cần thành lập dưới dạng công ty tư nhân, không nên hành chính hóa nó rồi vướng mắc vào vấn đề quản trị, tham nhũng.

Bên cạnh đó là đừng để cho những nhà phát triển BĐS giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển BĐS thương mại.

"Ví dụ quy định lợi nhuận chỉ 15%, nhà phát triển BĐS phải xác định ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm", TS Nghĩa cho hay.

Dự báo cho thị trường, vị chuyên gia này dẫn chứng gần đây nhất có doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều nhất trên thị trường, một đợt phát hành 10.000 tỷ đồng, đợt 2 phát hành 2.000 tỷ đồng, nhưng chỉ bán được 800 tỷ đồng. Điều này cho thấy niềm tin thị trường khá thấp.

"Tôi hy vọng đợt phát hành sắp tới sẽ khởi sắc hơn thì đến quý III/2024 mới có dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên, việc phục hồi như thế nào cũng phụ thuộc rất lớn vào hành động của Chính phủ.", TS Nghĩa nhấn mạnh.

Giá nhà ở xã hội đã gấp đôi 10 năm trước

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ nhìn nhận, để "giải cứu" thị trường BĐS, cần có sự vào cuộc quyết liệt và đặc biệt là thông minh của toàn hệ thống chính trị. Bởi vì ách tắc lớn nhất của thị trường BĐS nằm ở quy hoạch và pháp luật.

Quy hoạch trong cơ chế bao cấp là pháp lệnh, nhưng trong cơ chế thị trường là định hướng còn pháp luật luôn quy định chi tiết. Một nguyên tắc của pháp luật là điều chỉnh mô hình của hành vi chứ không điều chỉnh từng loại hành vi chi tiết. Điều chúng ta cần là quy định bản chất.

Theo GS Võ, cách xây dựng pháp luật hiện nay vừa thừa vừa thiếu, cách xây dựng quy hoạch chưa rõ ràng. Trên thế giới quy định rất rõ quy hoạch phát triển kinh tế xã hội là quy hoạch chiến lược, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch vùng. Đến quy hoạch đô thị và nông thôn mới là quy hoạch chi tiết.

Về thị trường BĐS, GS cho biết, cơ hội phát triển BĐS còn rất lớn. Theo tính toán của Ngân hàng Thế giới, 20% dân số không đủ tiền mua nhà, 60% tiếp theo chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ở Việt nam, giá mua nhà ở xã hội đã gấp đôi 10 năm trước.

Ở đây có nghịch lý đó là giá nhà cao, nhưng chúng ta lại chỉ dùng gói hỗ trợ tín dụng thấp hơn 1,5-2% so với tín dụng thương mại. Chúng ta chỉ có 20% người đủ tiền mua nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó 8% đủ tiền mua nhà ở cao cấp.

Cùng với đó, các số liệu về thị trường đưa ra hiện nay chủ yếu vẫn là số liệu từ các dự án chủ đầu tư chứ chưa có số liệu từ người dân hay các cơ quan quy hoạch.

Nêu quan điểm về thời điểm phục hồi thị trường BĐS, GS Võ không trả lời vì thị trường BĐS còn phụ thuộc vào việc cải tiến pháp luật.

"Nếu thị trường phục hồi nhưng vướng mắc của pháp luật chưa được giải quyết thì chu kỳ mới sẽ duy trì được bao lâu, chắc chắng sẽ không được lâu dài. Còn nếu thị trường lại đi xuống, tính ì của thị trường sẽ kéo dài, khi đó muốn kéo lên cũng sẽ rất khó", GS Võ nhận định.

Tác giả: VŨ PHẠM

Nguồn tin: nhadautu.vn