Quá 90 ngày vẫn chưa bị cưỡng chế thực hiện QĐXP?

Theo QĐXP số 3772/QĐ-XPVPHC ngày 24/11/2021 của UBND TP Đà Nẵng, Công ty Phú Gia Thịnh (Công ty CP đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh) đã thực hiện hành vi huy động vốn trái phép trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu phức hợp dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở đô thị (Dự án New Danang City) tại đường Hoàng Văn Thái (phường Hòa Khánh Nam, quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng).

Vì sao Công ty Phú Gia Thịnh chưa bị Đà Nẵng cưỡng chế thực hiện QĐXP?

QĐXP nêu, Chủ đầu tư là Công ty Phú Gia Thịnh đã có hành vi thực hiện huy động vốn từ các cá nhân/tổ chức thông qua ký kết các Hợp đồng góp vấn đầu tư đất nền và Thỏa thuận góp vốn tại dự án New Danang City không đúng theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Các tình tiết tăng nặng là Công ty Phú Gia Thịnh vi phạm hành chính nhiều lần. Cụ thể: chủ đầu tư này đã thực hiện huy động vốn đối với 531 khách hàng.

Do đó, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng đã phạt Công ty Phú Gia Thịnh 300 triệu đồng. Đồng thời, điểm c khoản 6 Điều 1 của QĐXP buộc chủ đầu tư này khắc phục hậu quả: “Buộc thực hiện đúng quy định hoặc đúng cam kết, buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) cho cá nhân/tổ chức tham gia góp vốn kể từ ngày ban hành QĐXP vi phạm hành chính theo quy định tại điểm n khoản 6 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ. Thời hạn thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả là 90 ngày, kể từ ngày nhận Quyết định này. Mọi chi phí tổ chức thi hành biện pháp khắc phục hậu quả do Công ty Cổ phần đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh chi trả”.

Điều 3 của Quyết định xử phạt cũng nêu Công ty Phú Gia Thịnh phải nghiêm chỉnh chấp hành quyết định xử phạt này. Nếu quá thời hạn mà Công ty Phú Gia Thịnh không tự nguyện chấp hành thì sẽ bị cưỡng chế thi hành theo quy định của pháp luật.

Đến nay đã quá 90 ngày nhưng không hiểu vì sao Công ty Phú Gia Thịnh vẫn không bị cơ quan chức năng có quyết định cưỡng chế theo quy định. Ngược lại, khi người mua đất tại dự án New Danang City kiến nghị, thì Sở Xây dựng TP Đà Nẵng có Thông báo số 9382/SXD-TTS ngày 09/12/2021 hướng dẫn chủ đầu tư hoặc người mua đất khởi kiện ra Toà án để giải quyết tranh chấp dân sự.

Tòa án trả gần 150 đơn khởi kiện của chủ đầu tư

Vào ngày 7/1/2022, Văn phòng UBND TP Đà Nẵng có Phiếu chuyển số 66/PC-VP kèm theo công văn 377/PGT ngày 23/12/2021 của Công ty Phú Gia Thịnh đề nghị hướng dẫn biện pháp khắc phục hậu quả. Theo đó, Sở Xây dựng có Công văn 239/SXD-TTS ngày 22/1/2022 hướng dẫn Công ty Phú Gia Thịnh thực hiện theo điểm c khoản 6 Điều 1 của QĐXP số 3772/QĐ-XPVPHC ngày 24/11/2021 (như đã nêu ở trên).

Nhưng cũng theo giải thích của Sở Xây dựng tại văn bản 1206 ngày 18/2/2022, các Hợp đồng góp vốn đầu tư đất nền và Thỏa thuận góp vốn được thực hiện, ký kết khi dự án chưa được phép huy động vốn và cũng chưa được phép kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Do đó, các hợp đồng và thỏa thuận này là các thỏa thuận/giao dịch dân sự không được công nhận là “hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư” theo quy định của pháp luật về nhà ở. Việc giải quyết tranh chấp, mâu thuẫn trong giao dịch dân sự tại các hợp đồng, thỏa thuận này không thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Xây dựng, mà thuộc thẩm quyền của Tòa án.

Theo đó, tháng 1/2022, Công ty Phú Gia Thịnh gửi thông báo chấm dứt các Hợp đồng/Thỏa thuận góp vốn đã ký, hoàn trả lại tiền đã nhận và hỗ trợ thêm 5%. Đồng thời, Công ty Phú Gia Thịnh nộp đơn khởi kiện khoảng 150 khách hàng tại TAND quận Liên Chiểu.

Công ty Phú Gia Thịnh cho hay, dự án đã hoàn thành 95% công tác giải phóng mặt bằng; được Sở Xây dựng thẩm định thiết kế bản vẽ thi công theo văn bản 1049/SXD-HTKT ngày 2/2/2018. Dự án cũng đã thi công hoàn thành nhiều hạng mục như san nền, giao thông nội bộ đến lớp cấp phối đá dăm, thi công xây dựng các tuyến đường 7,5m, 10,5m, hoàn thành vỉa hè, bó vỉa, đường ống cấp thoát nước, hệ thống đường dây, trụ điện theo thiết kế đã được thẩm định…

Theo Chủ đầu tư, xuất phát từ các lý do khách quan trong quá trình thực hiện trình tự, thủ tục pháp lý dự án trong đó bao gồm thay đổi quy hoạch và các yêu cầu rà soát, điều chỉnh của cơ quan có thẩm quyền; đồng thời, Nghị định 48/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ 8/2/2021 khiến dự án không còn được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền. Đây là hoàn cảnh thay đổi cơ bản xảy ra một cách khách quan nên công ty không thể thực hiện hợp đồng theo nội dung, mục đích ban đầu. Do đó Công ty đề nghị Tòa án chấm dứt Hợp đồng góp vốn/Thỏa thuận góp vốn của khác hàng, trả lại toàn bộ tiền góp vốn.

Tuy nhiên, Tòa án đã trả lại toàn bộ các đơn khởi kiện của chủ đầu tư này.

Kiến nghị của người dân 6 năm mỏi mòn chờ sổ đỏ

Tại báo cáo số 131/PGT ngày 20/5/2022 về cơ sở pháp lý và tình hình thực hiện, bản chất các vướng mắc, bất cập và hoạt động xử lý tại Dự án New Danang City và Dự án Thanh Hoàng, ông Lê Anh Triệu – Chủ tịch HĐQT Công ty Phú Gia Thịnh cho biết, thực hiện QĐXP số 3772/QĐ-XPVPHC ngày 24/11/2021, Công ty Phú Gia Thịnh đã nộp phạt 300 triệu đồng (giấy nộp phạt ngày 13/12/2021). Riêng với yêu cầu về khắc phục hậu quả quy định tại điểm c khoản 6 Điều 1 của QĐXP thì hiện Công ty Phú Gia Thịnh chưa thể tự mình thực hiện được.

Công ty Phú Gia Thịnh dựa trên báo cáo có giá trị tham khảo để tăng giá đất

Đồng thời, từ tháng 10/2022 đến nay, Công ty Phú Gia Thịnh tiếp tục thay đổi phương án mới: không thanh lý hợp đồng mà yêu cầu người dân ký thỏa thuận, xác nhận thông tin, giá trị thửa đất và phương án tiếp tục hợp tác. Mục đích chính là áp giá thị trường đối với các thửa đất mà người dân đã ký hợp đồng/thỏa thuận với Công ty Phú Gia Thịnh từ 2017-2021; Đồng thời yêu cầu người dân tiếp tục thanh toán tiền để công ty Phú Gia Thịnh thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật; và loạt các yêu cầu khác…

Không đồng ý các yêu sách vô căn cứ cũng như điều kiện bất khả kháng mà Công ty Phú Gia Thịnh nại ra, người dân đã gửi 14 đơn kiến nghị đến chính quyền và cơ quan chức năng đề nghị xem xét tháo gỡ các vướng mắc, bất cập của Dự án để dự án được triển khai và đảm bảo được quyền lợi của người dân là nhận đất và sổ đỏ (GCNQSDĐ).

Theo đó, người dân "tố" Công ty Phú Gia Thịnh biết rõ mình đã bán 531 lô đất thu hơn 404 tỷ đồng, đã giao đất, xuất hóa đơn GTGT cho chúng tôi nhưng không thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ mà lại đề xuất bãi bỏ quy hoạch tại Quyết định 3748/QĐ-UBND ngày 11/6/2016 là trái pháp luật, có dấu hiệu lạm dụng tín nhiệm, lạm dụng quyền hạn... Do Công ty báo cáo không trung thực, sai sự thật về thực trạng dự án mới dẫn đến việc Thành phố ra Quyết định 1264/QĐ-UBND ngày 09/04/2020 bãi bỏ toàn bộ quy hoạch nên dự án không thể ra sổ đất nền theo tiến độ Hợp đồng đã ký.

Công ty Phú Gia Thịnh chưa thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả theo QĐXP

Đơn kiến nghị số 14 nêu, diện tích dự án tại Quyết định 3748/QĐ-UBND ngày 11/6/2016, là 9,8ha (đã có bản vẽ phân khoảng hơn 560 lô đất) bao gồm: 1,1ha cấp sai quy định cho Công ty CP Dây cáp điện Tân Cường Thành và 8,7ha đã được Thành phố chấp thuận cho Công ty Tân Cường Thành chuyển nhượng cho Công ty Phú Gia Thịnh tại Quyết định 426/QĐ-UBND ngày 24/1/2019.

Nếu thu hồi 1,1ha đất thì chỉ điều chỉnh dự án, giảm diện tích dự án từ 9,8ha xuống 8,7ha bằng với diện tích chuyển nhượng tại Quyết định 426/QĐ-UBND ngày 24/1/2019. Nhưng ở đây, Sở Xây dựng lại đề xuất bãi bỏ toàn bộ quy hoạch mà không điều chỉnh bãi bỏ một phần quy hoạch đã được quy định tại Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng. Do đó, Quyết định 1264 bãi bỏ toàn bộ quy hoạch nhưng không nêu lý do bãi bỏ cũng là trái pháp luật và còn làm mất cơ sở pháp lý của các Hợp đồng/Thỏa thuận góp vốn mà Công ty Phú Gia Thịnh đã ký kết với người dân.

Mặt khác, chỉ căn cứ vào đề xuất của Công ty Phú Gia Thịnh tại công văn số 38/CV-PGT ngày 17/02/2020, Sở Xây dựng đã lập Tờ trình 1327/TTr-SXD ngày 27/02/2020 đề xuất bãi bỏ quy hoạch dự án tại Quyết định 3748/QĐ-UBND ngày 11/6/2016 một cách “thần tốc”, không đúng quy định của pháp luật, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người dân.