Điều chỉnh về quy hoạch được duyệt ban đầu

Nghiên cứu từ trường hợp hồ sơ điều chỉnh quy hoạch dự án án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (tên thương mại là Tổ hợp Du lịch & Giải trí Cocobay) cho thấy Dự án đã đáp ứng được các yêu cầu trên, đặc biệt, hai văn bản mới nhất của UBND TP Đà Nẵng (Văn bản số 3783/QĐ-UBND ngày 09/10/2020 và Cục Thuế TP Đà Nẵng (Văn bản số 3396/TB-CT ngày 30/10/2020) về việc phê duyệt giá đất cụ thể làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính cũng như việc điều chỉnh tiền sử dụng đất tại dự án Phân khu Quy hoạch 1 của dự án này làm cơ sở để chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Số tiền đối trừ sau khi điều chỉnh quy hoạch thì DN này còn dư trong ngân sách với số tiền hơn 1.555 tỷ đồng.

Các bước tiếp theo dự án sẽ được tách sổ thành các cụm, và tách từng sổ chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

Diễn biến trước đó, UBND TP Đà Nẵng có Văn bản số 593/QĐ-UBND ký ngày 01/02/2019 về việc quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1:500 (kèm theo bản vẽ quy hoạch) đối với dự án được đề cập nêu trên.

Với văn bản đó, chính quyền TP Đà Nẵng đã phê duyệt quyết định điều chỉnh quy mô dự án hình thành mới gồm 55 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh, 57 lô biệt thự riêng lẻ, 120 lô biệt thự song lập, 218 căn nhà ở liền kề, 2.270 căn hộ chung cư và 1.370 căn hộ khách sạn.

Qua tìm hiểu từ phóng viên Báo Xây dựng, toàn bộ quá trình chuyển đổi, chủ đầu tư phải giải trình lý do điều chỉnh dựa trên bản quy hoạch ban đầu của dự án được phê duyệt năm 2011 là “Khu nghỉ dưỡng cao cấp và nhà ở The Empire”. Đồng thời, theo Quyết định 2357/QĐ-TTg ngày 01/12/2013 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn 2050, theo đó Quy hoạch khu đất nêu trên là đất ở. Vì vậy, những công trình hạng mục được bổ sung nhằm phục vụ nhu cầu cư dân tất yếu như một khu đô thị song song với tổ hợp du lịch giải trí Cocobay là một phần của dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire.

Giảm mật độ xây dựng, tăng hàng loạt tiện tích hạ tầng

Nội dung điều chỉnh chính của quy hoạch mới là giữ nguyên quy mô diện tích đất đã phê duyệt và giảm mật độ xây dựng do giảm nhà cao tầng, thêm nhà ở thấp tầng. Điểm đáng chú ý là một phần các công trình căn hộ khách sạn (condotel) đang xây dựng tại cụm HH2, HH3, HH5 thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở). Đồng thời với các công trình căn hộ khách sạn cao tầng sẽ xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7, HH9 chuyển đổi một phần thành căn hộ chung cư, biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề. Riêng công trình cao tầng tại cụm HH1 giảm chiều cao tầng từ 50 tầng xuống 40 tầng.

Bổ sung các khối nhà 3 tầng tại các cụm HH3, HH5 làm khối văn phòng quản lý và phụ trợ cho các tòa Cổ Cò 1 và Cổ Cò 2. Quy hoạch bố trí 3 khu đất ký hiệu TH1, TH2, DV 3 liền kề nhau tổng diện tích 23.940 m2 để xây dựng công trình trường tiểu học, THCS, trường mẫu giáo kết hợp thương mại. Công trình trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại được bố trí xen kẽ vào khối đế thương mại của các công trình cao tầng, các khối nhà 3 tầng của khu HH3, HH5.

Nội dung điều chỉnh cũng bố trí diện tích đỗ xe tại tầng hầm các công trình cụm HH1, HH2, HH7, nhà xe 7 tầng tại cụm HH1 và sân bãi ngoài nhà tổng diện tích 75.296 m2.

Chỉ dự án đủ điều kiện mới được chuyển đổi

Quá trình quan sát và theo dõi cho thấy, việc điều chỉnh quy hoạch dự án phải trải qua quá trình thẩm định khắt khe trên cơ sở pháp luật hiện hành, từ hồ sơ của chủ đầu tư đến các sở, ngành trình lên UBND Thành phố. TP xin chủ trương thông qua của HĐND thường trực Thành ủy, xin ý kiến chỉ đạo các Vụ, Viện thuộc Bộ Xây dựng và các Bộ quản lý nhà nước liên quan đồng thời phù hợp với tình hình thực tiễn mới được phê duyệt đúng quy định.

Luật sư Trần Hữu Huỳnh - Chủ tịch Trung tâm trọng tài Quốc tế Việt Nam trong cuộc toạ đàm “Giải pháp pháp lý cho nhà đầu tư Condotel, nhìn từ Cocobay Đà Nẵng” có nêu quan điểm: "Tôi thấy về giải pháp pháp lý, có người cho rằng đề nghị giải pháp đó có thể là chuyển các loại condotel thành nhà ở. Nếu mà nếu mà chỉ là một giải pháp đơn thuần trong trường hợp cụ như thế này thì không có vấn đề, vì dự án có thể được chuyển đổi, được điều chỉnh quy hoạch nên đó cũng là giải pháp tốt. Nhưng, trên bình diện toàn ngành thì không phải dự án nào cũng có thể làm được nên tôi đánh giá đây là giải pháp cho trường hợp cụ thể, còn trên bình diện toàn xã hội thì cơ quan chuyên ngành phải nghiên cứu trình Chính phủ bổ sung pháp luật để điều chỉnh loại hình công trình này.

Linh hoạt hơn, theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) Nguyễn Trần Nam, việc điều chỉnh, chuyển đổi condotel sang chung cư tùy thuộc vào quy hoạch của các địa phương và cũng là một cách thức tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này. Tuy nhiên, việc điều chỉnh cần công khai, minh bạch và không phải tất cả các condotel đều có thể chuyển thành chung cư vì điều này sẽ tạo tiền đề xấu trong việc phá vỡ quy hoạch phát triển chung của địa phương.

“Việc chuyển đổi sẽ dựa trên những tiêu chí cụ thể, quy hoạch của từng địa phương và phải được sự thẩm định, kiểm tra của bộ chuyên ngành là xây dựng. Đồng thời đối với vấn đề cấp quyền sở hữu đất đai cần theo hướng nguồn gốc sử dụng đất thế nào thì cấp quyền sở hữu đất thế đó. Chẳng hạn, một khu đất có nguồn gốc là hình thành đơn vị đất ở thì có thể cấp sổ đỏ dài hạn, còn khu đất chỉ được cấp cho mục đích làm dự án thì cấp quyền sở hữu có thời hạn theo quy định”. - Ông Nguyễn Trần Nam nhấn mạnh thêm.

Tác giả: Tuấn Anh

Nguồn tin: Báo Xây dựng