Cuối năm 2017, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư 19, quy định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng. Trong đó, có quy định các tổ chức tín dụng, ngân hàng từ ngày 1-1-2018 đến 31-12-2018 không được sử dụng quá 45% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn vào bất động sản. Con số này sẽ giảm xuống 40% bắt đầu từ 1-1-2019. Đó là một trong những lý do khiến người mua nhà gặp khó.

Một dự án căn hộ tại quận 2, TP HCM. Ảnh: Tấn Thạnh

Khó vay

Anh Nguyễn Tường Hân (quận 4, TP HCM) cho biết 2 vợ chồng lấy nhau đã 3 năm nhưng vẫn đang ở nhà thuê. Vừa qua, được sự giúp đỡ của 2 bên gia đình, cùng với khoản tiết kiệm hằng tháng được khoảng 1 tỉ đồng, anh chị dự định vay thêm khoảng 500 triệu đồng để mua 1 căn hộ tại quận 8, TP HCM.

Thế nhưng, khi tìm hiểu, anh chị đành từ bỏ ý định vay ngân hàng bởi lãi suất quá cao, vượt quá khả năng chi trả. "Nếu như trước đây, chúng tôi vay 500 triệu trong thời hạn 10 năm thì mỗi tháng sẽ phải trả khoảng hơn 9 triệu đồng. Nhưng với lãi suất hiện tại, con số này có thể tăng lên đến 12 triệu đồng/tháng, bằng hơn 1 nửa thu nhập của cả vợ chồng. Thế nên việc vay ngân hàng xem như bất khả thi" - anh Hân tính toán.

Không chỉ khách hàng có nhu cầu ở thực, việc siết tín dụng vào bất động sản còn ảnh hưởng mạnh đến cả những nhóm khách là nhà đầu tư "lướt sóng" nhà đất. Anh Luân, một nhà đầu tư tại quận Bình Tân, TP HCM, cho biết trước đây, anh và nhóm bạn thường vay khoảng 50% giá trị căn hộ hoặc đất nền để đầu tư. Thế nhưng, trước những diễn biến của thị trường thời gian gần đây, nhóm của anh gần như "án binh bất động" để chờ đợi những diễn biến mới, bởi đối tác quen ở ngân hàng hạn chế cho vay, chờ thêm.

"Đất nền thì tăng chóng mặt, căn hộ vẫn trầm lắng, trong khi lãi suất ngân hàng tăng cao đã khiến tôi không dám mạo hiểm sử dụng vốn vay từ ngân hàng để đầu tư. Thay vào đó, tôi chỉ sử dụng số tiền mình tích cóp bấy lâu nay để đầu tư vào đất nền. Nếu xui rủi, thị trường hạ nhiệt thì mình cũng không bị mất quá nhiều" - anh Luân, chia sẻ.

Sức ép tích cực

Bên cạnh siết vốn vay, NHNN cũng nâng hệ số rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng bất động sản từ 200% lên 250% nhằm hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản.

Những động thái của NHNN đã khiến cho nhiều ngân hàng thương mại bắt đầu "siết" chặt nguồn tín dụng của mình thông qua việc đưa ra các điều kiện vay vốn ưu đãi khắt khe hơn cũng như tăng dần lãi suất cho vay.

Theo tìm hiểu, nếu như trước đây, mức lãi suất cho vay mua nhà, đất tại các ngân hàng thường dao động ở mức 8%-9%/năm, thì nay đã tăng lên khoảng 11% – 12% năm cho các khoản vay trung hạn.

Trong trường hợp khách hàng vay dài hạn, lãi suất còn có thể dao động quanh mức 12,5%. Không chỉ tăng lãi suất cho vay, nhiều ngân hàng cũng đã "siết" chặt hơn trong việc thẩm định giá sản phẩm mang ra bảo đảm.

Cụ thể, trước đây, khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, có thể dùng chính căn hộ của mình để cầm cố và ngân hàng có thể cho vay đến 70% giá trị hợp đồng, thì hiện nay, một số ngân hàng chỉ đồng ý cho vay tối đa 50% giá trị.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng việc các ngân hàng "siết" tín dụng vào bất động sản sẽ ảnh hưởng rất lớn và tạo sức ép đến nguồn vốn của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, đây là sức ép đi theo chiều hướng tích cực. "Ngân hàng không đóng cửa với mọi doanh nghiệp, mà chỉ đóng cửa với những doanh nghiệp có mức độ rủi ro cao mà thôi. Chính vì thế, việc siết nguồn vốn tín dụng vào bất động sản sẽ khiến cho các chủ đầu tư phải khẳng định được uy tín, thương hiệu của mình. Từ đó, tạo lòng tin đối với ngân hàng để cho vay tín dụng và tạo niềm tin đối với khách hàng để chọn mua sản phẩm cũng như đóng tiền theo đúng tiến độ hợp đồng" - ông Châu phân tích.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng cho rằng dù ngân hàng vẫn là kênh tài chính chủ đạo của thị trường bất động sản nhưng các doanh nghiệp cũng nên tìm kiếm nguồn khai thác tài chính mới. Đó có thể là tăng nguồn vốn chủ sở hữu, cổ phần hoá hay thông qua liên doanh, liên kết…

Về phía khách hàng, việc "siết" cho vay vào bất động sản sẽ khiến cho giấc mơ mua nhà của nhiều người, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực trở nên khó khăn hơn. Chính vì thế, khi có nhu cầu vay vốn mua nhà, đất, khách hàng cần phải lựa chọn những khoản vay hay ngân hang phù hợp với khả năng tài chính của mình.

Tác giả: Sơn Nhung - Minh Nghĩa

Nguồn tin: Báo Người lao động