VBLC dẫn giải, hiện Chính phủ khuyến khích giải quyết nợ xấu, bên bán muốn bán, người mua muốn mua. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã tới Việt Nam tìm hiểu và đều ra đi vì không thể mua nợ xấu có tài sản bảo đảm là BĐS.
Nợ xấu BĐS: Nhà đầu tư ngoại ra đi vì vướng rừng văn bản
"Nếu nhà đầu tư nước ngoài mua nợ xấu thì khoản nợ đang có tài sản bảo đảm sẽ chuyển thành nợ không bảo đảm và nhà đầu tư nước ngoài không thể bỏ tiền mua lấy khoản nợ xấu và trở thành chủ nợ không đảm bảo", Luật sư Trần Anh Đức, đại diện VBLC lý giải.
Nợ xấu BĐS ở phân khúc biệt thự đang được xem là nơi các nhà đầu tư ngoại cần mua, đáng mua nhất.
Trước thực tế trên, VBLC đề nghị, sửa đổi Luật Đất đai để cho phép nước ngoài có thể trực tiếp nhận thế chấp đối với bất động sản hoặc ủy thác cho một ngân hàng tại Việt Nam nhận tài sản bảo đảm cho nhà đầu tư nước ngoài.
Theo VBLC, hiện Chính phủ ban hành Nghị định 69/2016/ND-CP về điều kiện kinh doanh dịch vụ mua bán nợ, các khoản nợ xấu BĐS hiện mới chỉ được mua về chứ chưa có cơ chế xử lý hiệu quả theo thị trường. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở đã cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam. Do đó, đây là điều kiện để lôi kéo các nhà đầu tư nước ngoài, bỏ vốn để giải quyết gánh nặng của nền kinh tế.
“Trong quá trình cho vay đối với các dự án lớn, các ngân hàng nước ngoài cũng luôn yêu cầu doanh nghiệp đi vay phải thế chấp toàn bộ tài sản và đất đai. Trong một số dự án hạ tầng hoặc qui mô lớn, Chính phủ cũng đã có văn bản chấp thuận cho phép một ngân hàng tại Việt Nam đứng ra nhận tài sản bảo đảm thay mặt cho các bên cho vay nước ngoài. Nếu Chính phủ có thể chấp nhận một cơ chế ủy thác chung thì sẽ tạo ra một cơ sở pháp lý để khơi thông nguồn vốn từ các ngân hàng nước ngoài tham gia tài trợ vốn vay cho các dự án tại Việt Nam", VBLC lý giải.
Ngoài ra, VBLC nêu thêm thực trạng, hiện công ty mua bán nợ không phải là tổ chức tín dụng nên không thể nhận thế chấp đối với bất động sản theo Luật Đất đai và không thể đăng ký thay đổi thế chấp đối với bất động sản. Do vậy, nhà đầu tư có muốn mua nợ xấu BĐS đi chăng nữa thì với vướng mắc Luật Nhà ở và Luật các Tổ chức tín dụng, quy định về xử lý nợ xấu (kèm tài sản đảm bảo) vẫn đá nhau, và rừng văn bản này không tạo điều kiện cho DN có cơ hội mua nợ xấu.
Thủ tục mua bán nợ BĐS, không phù hợp với thông lệ quốc tế
Hiện, Chính phủ, ngân hàng hay các bên liên quan đều rất mong xử lý nợ xấu BĐS, trong đó có nhiều khoản nợ đang hình thành trong tương lai và biệt thự.
Dưới góc độ chuyên gia tài chính ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu khẳng định, nợ xấu trong hệ thống tín dụng tại các dự án BĐS hiện rất lớn, có thể coi là lớn nhất trong cơ cấu danh mục nợ khó đòi, nợ mất vốn. Trong nhiều năm qua, VAMC và DATC có khoanh được khoản nợ này xong cơ chế bán nợ xấu liên quan đến BĐS gặp nhiều vướng mắc. Nhà đầu tư, người dân trong nước không đủ năng lực tài chính để mua, sở hữu, trong khi đó nhà đầu tư nước ngoài "muốn mua", "thèm mua" nhưng lại bị vướng các quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở hiện hành.
Tuy nhiên, "về thủ tục mua nợ xấu, cần phải có hướng dẫn cụ thể, cho phép công ty mua nợ được đăng ký tư cách nhận bảo đảm khi mua nợ, hoặc được quyền ủy thác cho một ngân hàng hoạt động tại Việt Nam đứng ra nhận quản lý tài sản bảo đảm, thay mặt cho công ty kinh doanh dịch vụ mua bán nợ. Những quy định như trên quá chặt chẽ và không còn phù hợp với thông lệ quốc tế hiện nay theo hướng cơ cấu của các khoản đầu tư nước ngoài thông qua các công ty đầu tư (holding), chứ không trực tiếp đầu tư từ ngân hàng mẹ", Luật sư Đức cho hay.
VBLC kiến nghị, sửa đổi Luật Đất đai để cho phép bên cho vay nước ngoài có thể trực tiếp nhận thế chấp đối với bất động sản hoặc ủy thác cho một ngân hàng tại Việt Nam nhận tài sản bảo đảm cho bên cho vay nước ngoài.
Theo ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI): Luật Đất đai đã bỏ sót đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cá nhân người nước ngoài.
Ông Tuấn kiến nghị, Luật cần sửa đổi quy định điểm c Khoản 2 cho phép cho, tặng, chuyển nhượng sở hữu nhà của nước cho người Việt Nam không bị hạn chế thời hạn 50 năm. Đồng thời bổ sung quy định cho phép gia hạn sau 50 năm nếu người nước ngoài có visa lâu dài hoặc Hợp đồng làm việc dài hạn tại Việt Nam. Đây là cơ sở để tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.
Nợ xấu BĐS: Nhà đầu tư ngoại ra đi vì vướng rừng văn bản
"Nếu nhà đầu tư nước ngoài mua nợ xấu thì khoản nợ đang có tài sản bảo đảm sẽ chuyển thành nợ không bảo đảm và nhà đầu tư nước ngoài không thể bỏ tiền mua lấy khoản nợ xấu và trở thành chủ nợ không đảm bảo", Luật sư Trần Anh Đức, đại diện VBLC lý giải.
Nợ xấu BĐS ở phân khúc biệt thự đang được xem là nơi các nhà đầu tư ngoại cần mua, đáng mua nhất.
Trước thực tế trên, VBLC đề nghị, sửa đổi Luật Đất đai để cho phép nước ngoài có thể trực tiếp nhận thế chấp đối với bất động sản hoặc ủy thác cho một ngân hàng tại Việt Nam nhận tài sản bảo đảm cho nhà đầu tư nước ngoài.
Theo VBLC, hiện Chính phủ ban hành Nghị định 69/2016/ND-CP về điều kiện kinh doanh dịch vụ mua bán nợ, các khoản nợ xấu BĐS hiện mới chỉ được mua về chứ chưa có cơ chế xử lý hiệu quả theo thị trường. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở đã cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam. Do đó, đây là điều kiện để lôi kéo các nhà đầu tư nước ngoài, bỏ vốn để giải quyết gánh nặng của nền kinh tế.
“Trong quá trình cho vay đối với các dự án lớn, các ngân hàng nước ngoài cũng luôn yêu cầu doanh nghiệp đi vay phải thế chấp toàn bộ tài sản và đất đai. Trong một số dự án hạ tầng hoặc qui mô lớn, Chính phủ cũng đã có văn bản chấp thuận cho phép một ngân hàng tại Việt Nam đứng ra nhận tài sản bảo đảm thay mặt cho các bên cho vay nước ngoài. Nếu Chính phủ có thể chấp nhận một cơ chế ủy thác chung thì sẽ tạo ra một cơ sở pháp lý để khơi thông nguồn vốn từ các ngân hàng nước ngoài tham gia tài trợ vốn vay cho các dự án tại Việt Nam", VBLC lý giải.
Ngoài ra, VBLC nêu thêm thực trạng, hiện công ty mua bán nợ không phải là tổ chức tín dụng nên không thể nhận thế chấp đối với bất động sản theo Luật Đất đai và không thể đăng ký thay đổi thế chấp đối với bất động sản. Do vậy, nhà đầu tư có muốn mua nợ xấu BĐS đi chăng nữa thì với vướng mắc Luật Nhà ở và Luật các Tổ chức tín dụng, quy định về xử lý nợ xấu (kèm tài sản đảm bảo) vẫn đá nhau, và rừng văn bản này không tạo điều kiện cho DN có cơ hội mua nợ xấu.
Thủ tục mua bán nợ BĐS, không phù hợp với thông lệ quốc tế
Hiện, Chính phủ, ngân hàng hay các bên liên quan đều rất mong xử lý nợ xấu BĐS, trong đó có nhiều khoản nợ đang hình thành trong tương lai và biệt thự.
Dưới góc độ chuyên gia tài chính ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu khẳng định, nợ xấu trong hệ thống tín dụng tại các dự án BĐS hiện rất lớn, có thể coi là lớn nhất trong cơ cấu danh mục nợ khó đòi, nợ mất vốn. Trong nhiều năm qua, VAMC và DATC có khoanh được khoản nợ này xong cơ chế bán nợ xấu liên quan đến BĐS gặp nhiều vướng mắc. Nhà đầu tư, người dân trong nước không đủ năng lực tài chính để mua, sở hữu, trong khi đó nhà đầu tư nước ngoài "muốn mua", "thèm mua" nhưng lại bị vướng các quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở hiện hành.
Tuy nhiên, "về thủ tục mua nợ xấu, cần phải có hướng dẫn cụ thể, cho phép công ty mua nợ được đăng ký tư cách nhận bảo đảm khi mua nợ, hoặc được quyền ủy thác cho một ngân hàng hoạt động tại Việt Nam đứng ra nhận quản lý tài sản bảo đảm, thay mặt cho công ty kinh doanh dịch vụ mua bán nợ. Những quy định như trên quá chặt chẽ và không còn phù hợp với thông lệ quốc tế hiện nay theo hướng cơ cấu của các khoản đầu tư nước ngoài thông qua các công ty đầu tư (holding), chứ không trực tiếp đầu tư từ ngân hàng mẹ", Luật sư Đức cho hay.
VBLC kiến nghị, sửa đổi Luật Đất đai để cho phép bên cho vay nước ngoài có thể trực tiếp nhận thế chấp đối với bất động sản hoặc ủy thác cho một ngân hàng tại Việt Nam nhận tài sản bảo đảm cho bên cho vay nước ngoài.
Theo ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI): Luật Đất đai đã bỏ sót đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cá nhân người nước ngoài.
Ông Tuấn kiến nghị, Luật cần sửa đổi quy định điểm c Khoản 2 cho phép cho, tặng, chuyển nhượng sở hữu nhà của nước cho người Việt Nam không bị hạn chế thời hạn 50 năm. Đồng thời bổ sung quy định cho phép gia hạn sau 50 năm nếu người nước ngoài có visa lâu dài hoặc Hợp đồng làm việc dài hạn tại Việt Nam. Đây là cơ sở để tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.
Tác giả bài viết: Nguyễn Tuyền
