Nguồn cung bùng nổ, giá tăng mạnh

Nếu như trước đây, thị trường bất động sản Đà Nẵng chủ yếu được biết đến với các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất như nhà phố, biệt thự liền kề, thì khoảng hai năm trở lại đây, căn hộ cao tầng đã nổi lên như một xu hướng chủ đạo. Nhiều dự án quy mô lớn, mang tính biểu tượng đang được triển khai, đặc biệt tại khu vực trung tâm và dọc sông Hàn.

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường căn hộ bán tại Đà Nẵng ghi nhận thêm 950 căn hộ mở bán mới từ 4 dự án, nâng tổng nguồn cung lên gần 12.300 căn hộ thuộc 31 dự án, tăng 28% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, giá bán sơ cấp trung bình đã tăng tới 27% chỉ trong vòng một năm, đạt mức 85 triệu đồng/m2 (tính theo diện tích thông thủy) vào tháng 6/2025. Một số dự án hạng sang tọa lạc tại trung tâm hoặc ven sông Hàn thậm chí chạm ngưỡng 130–200 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ tại Đà Nẵng đang ở mức rất cao.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản nhận định, giá các căn hộ chung cư tại Đà Nẵng hiện quá cao so với thu nhập của phần lớn người dân. Theo ông, mức giá này không phản ánh giá trị thực tế mà chủ yếu là “giá của kỳ vọng” – kỳ vọng vào một “Đà Nẵng khác” trong tương lai, với quy hoạch mới và định hướng trở thành trung tâm quốc tế. Người mua và nhà đầu tư đều cộng thêm “giá trị kỳ vọng” vào giá, khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao.

“Khi kỳ vọng bị ‘thổi’ lên quá mức, thị trường dễ chịu tác động từ hiệu ứng đám đông, các chiến dịch truyền thông và tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội)”, ông Lập phân tích. Giá nhà vì thế bị đẩy lên do cả yếu tố khách quan lẫn chủ quan. Khách quan đến từ quy hoạch, hạ tầng, định hướng phát triển mới của thành phố. Chủ quan đến từ tâm lý đầu cơ, chiến lược marketing của chủ đầu tư và kỳ vọng tăng giá liên tục của nhà đầu tư nhỏ lẻ. Ngoài ra, chi phí đầu vào cũng góp phần lớn trong việc hình thành mặt bằng giá cao.

Xa rời nhu cầu ở thực

Ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Đơn vị nghiên cứu thị trường SPE.R cho rằng, mức giá căn hộ chung cư tại Đà Nẵng hiện rất cao so với thu nhập bình quân của người trẻ.

Về nguyên lý, chung cư được sinh ra để tối ưu hóa không gian đô thị và đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhóm người có thu nhập trung bình – thấp, thay vì phải mua đất, xây nhà tốn kém. Tuy nhiên, bức tranh hiện nay lại đang đi theo chiều ngược lại.

Phần lớn các dự án chung cư mở bán trong giai đoạn 2024–2025 tại Đà Nẵng đều tọa lạc ở những vị trí đắc địa, gần trung tâm thành phố, sở hữu tầm nhìn hướng sông, hướng biển, đồng thời được đầu tư tiện ích đầy đủ từ trường học, bệnh viện đến khu thương mại, vui chơi giải trí. Đáng chú ý, đa số các dự án này đều thuộc phân khúc cao cấp hoặc hạng sang, không phải là loại hình nhà ở dành cho đại đa số người dân có nhu cầu thật.

Thực tế, các dự án này đang đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng có thu nhập cao, bao gồm cả những người đến từ địa phương khác, có điều kiện kinh tế và ưa chuộng không gian sống hiện đại, an ninh. Đây là nhóm khách hàng lựa chọn chung cư vì yếu tố tiện nghi và an toàn hơn so với nhà đất, chứ không phải do điều kiện tài chính hạn chế.

Chính vì vậy, giá căn hộ tại Đà Nẵng bị đẩy lên rất cao, phản ánh xu hướng đầu tư và tiêu dùng của nhóm thu nhập cao, chứ không còn là sản phẩm dành cho số đông người dân.

Đáng nói hơn, ngay cả khu vực vùng ven – nơi lẽ ra giá phải “dễ chịu” hơn – thì giá cũng đang bị đẩy lên cao. Giá một số dự án ở khu vực này cũng vượt mốc 40 triệu đồng/m2, trong khi giá đất nền xung quanh dao động 40–50 triệu đồng/m2. Việc giá chung cư tiệm cận, thậm chí ngang với giá đất nền là điều thiếu hợp lý, nhất là với những dự án chỉ ở phân khúc trung bình, hạng B.

Phần lớn các dự án căn hộ ở Đà Nẵng đang đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng có thu nhập cao, bao gồm cả những người đến từ địa phương khác, có điều kiện kinh tế và ưa chuộng không gian sống hiện đại, an ninh.

“Từ góc độ cá nhân, tôi cho rằng mức giá này không còn phản ánh đúng bản chất thị trường. Tuy nhiên, nếu xét trên chu kỳ phát triển, việc giá bất động sản Đà Nẵng bật tăng sau nhiều năm “đứng hình” là điều bình thường. Trong khoảng 7 năm qua, thị trường gần như chững lại, nên giai đoạn hiện tại có thể xem là sự phục hồi tất yếu”, ông Vũ nói.

Ngoài ra, chính sách bán hàng của các chủ đầu tư hiện cũng rất “mở”, tạo điều kiện dễ dàng cho người mua. Nhiều dự án cho phép vay ngân hàng tới 70%, ân hạn gốc 2–2,5 năm, thậm chí lên tới 30 tháng. Chính những chính sách này giúp tín dụng bơm mạnh vào thị trường, kích thích tâm lý mua nhà, khiến cầu tăng và giá tăng theo – một diễn biến khá dễ hiểu trong bối cảnh hiện nay.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cũng nhận định, giá căn hộ Đà Nẵng hiện tại đang “vượt trần” so với nhu cầu ở thực, khiến đa số người dân khó tiếp cận. Tuy nhiên, mức giá này phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt của thị trường sang phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu hướng đến nhóm khách hàng từ Hà Nội, TP. HCM hoặc các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, hơn là người dân địa phương có nhu cầu ở thực.

Mặc dù giá cao, thanh khoản của thị trường căn hộ Đà Nẵng thời gian qua lại khá tích cực. Chỉ tính riêng 7 tháng đầu năm, lượng tiêu thụ đã tăng hơn 50% so với cùng kỳ. Các dự án mới ra mắt, đặc biệt là dự án ở trung tâm thành phố hoặc ven biển, vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ lợi thế vị trí, thương hiệu chủ đầu tư và kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Cần tái cân bằng thị trường, hướng đến nhu cầu thật

Về câu chuyện “làm thế nào để giảm giá nhà”, ông Trần Trọng Vũ cho rằng không thể trông chờ hoàn toàn vào biện pháp hành chính hay can thiệp của Chính phủ, bởi giá cả là yếu tố thuộc về quy luật thị trường. Thay vì cố gắng giảm giá, nên tập trung phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội – nơi thực sự đáp ứng nhu cầu ở của người dân có thu nhập thấp.

Hiện nay, nguồn cung nhà ở xã hội tại Việt Nam vẫn quá ít, trong khi thủ tục phức tạp, thậm chí còn tồn tại tiêu cực trong khâu phân phối và giao dịch. Nếu cơ quan quản lý đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở xã hội và minh bạch hóa quy trình, chắc chắn một bộ phận lớn người dân sẽ chuyển hướng từ phân khúc cao cấp sang lựa chọn hợp lý hơn về tài chính.

Mô hình này đã được nhiều quốc gia như Singapore áp dụng thành công. Về bản chất, thị trường Việt Nam đang mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu: cầu ở thật rất lớn, nhưng nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang.

Ở góc độ doanh nghiệp, cần hiểu rằng họ hoạt động vì lợi nhuận, không thể yêu cầu họ “làm từ thiện” trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn. Sau giai đoạn 2022–2023 nhiều biến động, các doanh nghiệp buộc phải tận dụng cơ hội để phục hồi, nên xu hướng phát triển dự án cao cấp, lợi nhuận tốt là dễ hiểu.

Tác giả: Khánh Hồng

Nguồn tin: vietnamfinance.vn