Đánh giá địa ốc chưa xuất hiện các dấu hiệu bong bóng và vẫn đang trong chu kỳ tăng trưởng nhưng Hiệp hội Bất động sản TP HCM khuyến cáo thị trường đang tồn tại nhiều điểm nghẽn lớn đáng lo ngại cần phải giải tỏa để tránh tác động tiêu cực.
Vướng giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng thiếu công cụ hỗ trợ, còn nhiều bất cập, dẫn đến tình trạng dự án "da beo" (chỗ đã đền bù, chỗ đang tranh chấp). Dự án vì vậy không thể triển khai được, chôn vốn và nguồn lực xã hội trong thời gian dài chưa có lối ra đang là mối lo lớn đối với toàn thị trường bất động sản. Đến cuối năm 2016, TP HCM có đến 500 dự án ngừng triển khai, trong đó có nhiều dự án trì trệ chủ yếu do vướng khâu giải phóng mặt bằng.
Để giải quyết thực trạng này, cơ quan chức năng xem xét thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất để sớm triển khai thực hiện dự án và giao cho "Tổ chức phát triển quỹ đất" của các tỉnh, thành phố thực hiện. Sau đó tiến hành đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư, vừa đảm bảo minh bạch, công bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện như hiện nay, vừa tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Ẩn số tiền sử dụng đất
Hiện nay việc tính tiền sử dụng đất được căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Cách tính này đang dẫn đến 2 kịch bản. Một là thị trường thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn do chủ đầu tư tăng giá sản phẩm để chống lỗ. Hai là doanh nghiệp làm dự án vì không có lời. Cuối cùng chi phí này bị tính vào giá thành sản phẩm, người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Nhược điểm của cơ chế này là nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư. Cơ chế này cũng đang ngấm ngầm tạo ra cơ chế "xin - cho".
Giải pháp cho vấn đề này là về lâu dài cần nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc ...%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh ban hành.
Thủ tục hành chính kéo dài nhiều khâu, chồng chéo, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất đang tạo sức ỳ cho thị trường.
Hiệp hội kiến nghị giao cho cấp tỉnh thẩm định phê duyệt thiết kế xây dựng công trình cấp 1 (trên 20 tầng) để giảm thiểu lợi ích nhóm. Cụ thể, giao cho Sở Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1 và cả các dự án nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng trên 20.000 m2. Đồng thời cần thống nhất quy trình, thủ tục cấp giấy phép xây dựng.
Đó là miễn thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng đối với tất cả các công trình xây dựng trong dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng), đã có thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tổ chức này còn đề nghị giao quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở có tổng mức đầu tư dưới 5.000 tỷ đồng.
Chính sách tín dụng chưa phù hợp
Thị trường bất động sản có đặc thù chu kỳ phát triển dự án kéo dài 2-3 năm thậm chí 3-5 năm. Do đó, đây là ngành cần sự hỗ trợ từ dòng vốn lâu dài. Tuy nhiên, chính sách tín dụng chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường và lãi suất cho vay vẫn còn cao và đáng tiếc hơn nữa là thiếu nguồn vốn tín dụng cho nhà ở xã hội.
Để giải quyết vấn đề này, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ bố trí nguồn tái cấp vốn từ ngân sách để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Ngoài ra, Nhà nước cần xem xét có cơ chế tạo lập nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn để cung cấp cho thị trường bất động sản, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững hơn.
Cởi trói cho hàng tồn kho
Thực trạng của thị trường địa ốc TP HCM hiện nay có khoảng 500 dự án trên địa bàn đang bị ngưng triển khai. Đây cũng là phần chìm của tảng băng, còn gọi là hàng tồn kho, cần được giải phóng nhanh để giảm thiệt hại chôn vốn quá lâu.
Nhằm tạo điều kiện xử lý khối hàng tồn kho này, Hiệp hội kiến nghị cơ quan quản lý cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng. Theo quan điểm của đơn vị này, cần xem chuyển nhượng dự án hoặc bán một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản để thúc đẩy xoay vòng chu kỳ đầu tư được nhanh chóng và hiệu quả hơn.
Vướng giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng thiếu công cụ hỗ trợ, còn nhiều bất cập, dẫn đến tình trạng dự án "da beo" (chỗ đã đền bù, chỗ đang tranh chấp). Dự án vì vậy không thể triển khai được, chôn vốn và nguồn lực xã hội trong thời gian dài chưa có lối ra đang là mối lo lớn đối với toàn thị trường bất động sản. Đến cuối năm 2016, TP HCM có đến 500 dự án ngừng triển khai, trong đó có nhiều dự án trì trệ chủ yếu do vướng khâu giải phóng mặt bằng.
Để giải quyết thực trạng này, cơ quan chức năng xem xét thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất để sớm triển khai thực hiện dự án và giao cho "Tổ chức phát triển quỹ đất" của các tỉnh, thành phố thực hiện. Sau đó tiến hành đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư, vừa đảm bảo minh bạch, công bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện như hiện nay, vừa tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Ẩn số tiền sử dụng đất
Hiện nay việc tính tiền sử dụng đất được căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Cách tính này đang dẫn đến 2 kịch bản. Một là thị trường thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn do chủ đầu tư tăng giá sản phẩm để chống lỗ. Hai là doanh nghiệp làm dự án vì không có lời. Cuối cùng chi phí này bị tính vào giá thành sản phẩm, người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Nhược điểm của cơ chế này là nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư. Cơ chế này cũng đang ngấm ngầm tạo ra cơ chế "xin - cho".
Giải pháp cho vấn đề này là về lâu dài cần nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc ...%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh ban hành.
Thị trường bất động sản năm 2017 vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn đáng lo ngại. Ảnh: C.H
Thủ tục hành chính kéo dài
Thủ tục hành chính kéo dài nhiều khâu, chồng chéo, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất đang tạo sức ỳ cho thị trường.
Hiệp hội kiến nghị giao cho cấp tỉnh thẩm định phê duyệt thiết kế xây dựng công trình cấp 1 (trên 20 tầng) để giảm thiểu lợi ích nhóm. Cụ thể, giao cho Sở Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1 và cả các dự án nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng trên 20.000 m2. Đồng thời cần thống nhất quy trình, thủ tục cấp giấy phép xây dựng.
Đó là miễn thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng đối với tất cả các công trình xây dựng trong dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng), đã có thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tổ chức này còn đề nghị giao quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở có tổng mức đầu tư dưới 5.000 tỷ đồng.
Chính sách tín dụng chưa phù hợp
Thị trường bất động sản có đặc thù chu kỳ phát triển dự án kéo dài 2-3 năm thậm chí 3-5 năm. Do đó, đây là ngành cần sự hỗ trợ từ dòng vốn lâu dài. Tuy nhiên, chính sách tín dụng chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường và lãi suất cho vay vẫn còn cao và đáng tiếc hơn nữa là thiếu nguồn vốn tín dụng cho nhà ở xã hội.
Để giải quyết vấn đề này, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ bố trí nguồn tái cấp vốn từ ngân sách để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Ngoài ra, Nhà nước cần xem xét có cơ chế tạo lập nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn để cung cấp cho thị trường bất động sản, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững hơn.
Cởi trói cho hàng tồn kho
Thực trạng của thị trường địa ốc TP HCM hiện nay có khoảng 500 dự án trên địa bàn đang bị ngưng triển khai. Đây cũng là phần chìm của tảng băng, còn gọi là hàng tồn kho, cần được giải phóng nhanh để giảm thiệt hại chôn vốn quá lâu.
Nhằm tạo điều kiện xử lý khối hàng tồn kho này, Hiệp hội kiến nghị cơ quan quản lý cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng. Theo quan điểm của đơn vị này, cần xem chuyển nhượng dự án hoặc bán một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản để thúc đẩy xoay vòng chu kỳ đầu tư được nhanh chóng và hiệu quả hơn.
Tác giả bài viết: Vũ Lê
Nguồn tin: 
